Права при изгонване
Права на квартирант в жилището на хазяина
Правата на квартирант, който пребивава в жилището, в което живее и неговият хазяин са следните:
Квартирантът може да остане в жилището до края на срока на договора или ако е с периодичен договор за наем, до тогава, докато хазяинът му връчи известие за напускане.
Квартиранти със споразумения с фиксиран срок
Ако сте квартирант със споразумение с фиксиран срок, например 6 месеца, може да бъдете помолен да напуснете от вашият хазяин само ако срока на договора изтече или ако има клауза в договора ви, според която споразумението може да бъде прекъснато по-рано, като хазяинът може да ви изгони преди края на уговорения срок, като ви даде предизвестие, което е с предварително уточнен срок, ясно описан в договора.
Разликите между „лоджър“ и „тенант„
Ако хазяин има жилище и отдава част от стаите в него на квартиранти, то тези квартиранти се наричат “lodgers”, а хазяинът е “live in landlord”. Ако обаче хазяинът има друго жилище и живее в него, а първото отдава под наем на един, двама или много квартиранти, които населяват отделните стаи, то тези квартиранти се наричат “tenants” а хазяинът е “live out landlord”.
Договори и споразумения
Наемателите (tenants) имат повече права от квартирантите (lodgers). Договора между наемодателя и неговите квартиранти се нарича лиценз (licence), а не договор за наем (tenancy agreement), както е при наемателите. Наемателите, които живеят отделно от своя хазяин могат да се възползват от стандартен период на предизвестие, преди хазяинът да ги изгони, но квартирантите в жилището на хазяина нямат това право и хазяинът може да им връчи писмо с “основателна причина за изгонване” по всяко време. Обикновено периода е 28 дни, но понякога той може да бъде и по-малък. Хазяинът, който ще взима квартирант в жилището си, трябва да даде на квартиранта още преди той да се нанесе, т.нар. “лиценз”, в който ясно да са зададени условията за престой в жилището, както и да са описани определени правила.
Заключване на вратите и използване на пространствата в жилището
Наемателите (tenants) имат право да използват свободно жилищното пространство, което са наели през цялото време на наемния период, но квартирантите (lodgers), нямат право да не допускат хазяина в стаята си. Поради тази причина хазяинът не трябва да допуска квартиранта да заключва вратата си по време на наемния период.
Възможно е също така хазяинът да помоли неговият квартирант да се премести в друга стая при необходимост.
От друга страна наемателите могат да пускат хазяина в имота, само след като той е поискал разрешение за това, освен ако не става въпрос за спешен случай.
Депозит
Наемателите (tenants) използват защитата на схемите за защита на депозит. Хазяите, които са приели в къщата си квартиранти, не е задължително да използват схема за защита на депозита.
Задължения на наемодателя
Задълженията на хазяина, който живее с квартирантите си са много по-малки от тези на хазяите, които отдават под наем имот, в който не живеят. Но за всеки хазяин се отнася правилото, че трябва да направи годишният преглед за безопасност на инсталациите в жилището (газова, електрическа и т.н.), да пази жилището чисто от вредни изпарения, както и да спазва още няколко правила.
На първо място хазяите трябва да проверят дали бъдещият им наемател (tenant) или квартирант (lodger) има право да пребивава в страната.
Освен това на наемателите трябва да се предостави жилището, без те да бъдат обезпокоявани по никакъв начин. Това означава, че хазяинът трябва да им даде предизвестие 48 часа, ако иска да посети жилището.
Жилището, което хазяинът предоставя, трябва да бъде годно за живеене според Landlord & Tenant Act 1985.
Сходства
В повечето случаи това да пуснете квартиранти или наематели да живееят в жилището ви, са две много сходни неща – и в двата случая хазяинът трябва да предостави жилището в годни за живеене условия. Също така той трябва да има лиценз за отдаване на жилище на много наематели, ако въпреки, че живее в същото жилище, е взел повече от един квартирант (lodger).
Права за оставане в жилището
Ако сте наемател или квартирант, правото ви да останете в имота зависи от това какъв тип договор имате с хазяина си. Ако мислите, че правата ви са нарушени с това, че хазяинът ви моли да напуснете, можете да се посъветвате със служител от Citizens Advice Bureau. Най-близкият клон на службата можете да намерите чрез страницата.
Ако договора ви за наем е от типа „protected“ или „assured“, хазяинът ви може да отнесе случая в съда, само ако има сериозна причина да го направи – забавяне на плащането на наема или неспазване на други точки по договора ви.
Ако договора ви е „assured shorthold“, имате право да останете необезпокоявани в жилището през цялото време на фиксираният период или за първите шест месеца, което е по-дългия период. Хазяинът може да подаде искане да бъдете изгонени единствено, ако сте нарушили клауза по договора, например ако забавяте плащането на наема или нещо друго.
Ако останете в жилището след края на фиксирания срок и хазяинът ви не мисли да подновява договора ви, той трябва да ви даде двумесечно предизвестие за напускане (секция 21). Ако не напуснете, хазяинът ви трябва да заведе иск в съда. Ако хазяинът ви не предяви иск, вие ставате автоматично statutory periodic assured shorthold tenant. В този случай, за да ви накара да напуснете, хазяинът ви трябва дави даде двумесечно предизвестие (секция 21).
Права за оставане в имота, ако депозита не е защитен
Ако иска да използва секция 21, за да изгони наемателите от имота, хазяин трябва задължително да е защитил депозита в схема за защита на депозит и трябва да им е предоставил информация за това къде е защитен депозита им.
За наеми, започнали от 1 октомври 2015 г., има други обстоятелства, при които даден собственик не може да претендира за освобождаване на имота по секция 21. Това става, ако:
- наемодателят не е предоставил сертификат за безопасност на газ, сертификат за енергийна ефективност (EPC) и правителственото ръководство „Как да наемете: списъкът за наемане в Англия“
- Наемодателят се опитва да изпрати известие на наемателите по секция 21 в рамките на първите 4 месеца от началото на наемането
- наемодателят връчва известие по секция 21, след това не го изпълнява в рамките на първите 6 месеца от началото на отдаването под наем (или в рамките на 4 месеца от датата на изтичане на уведомлението за периодичен наемател, когато срокът на наема надвишава 2 месеца)
- наемателите се оплакват от занемареност на имота, като използват правилната процедура
Право на престой: наематели с основна защита (basic protection)
Ако сте наемател с основна защита и не излезете от имота, когато наемодателят ви е накарал да напуснете и срокът на известието е изтекъл, наемодателят ви трябва да се обърне към съда за заповед за освобождаване на имота. Такава обикновено се предоставя. Ако наемането е за определен фиксиран срок (например, договорено е, че договорът продължава 6 месеца или една година), вашият хазяин не трябва да ви уведомява да напуснете в края на този срок, но все пак (ако не сте напуснали) той трябва да кандидатства за заповед за освобождаване на имота, за да ви изгони. Тази заповед може да се приложи само след като фиксираният срок е приключил.
Споделено съжителство
Ако живеете в определен тип споделено настаняване в Англия, вашият хазяин може да се нуждае от лиценз. Този тип споделено настаняване е известно катонастаняване в къща за споделено съжителство (house in multiple occupation – HMO).
Вие живеете в жилище от типа за споделено съжителство, ако споделяте общи баня, тоалетна и кухня с хора, които не са част от семейството ви и ако жилището е 3 или повече етажи, които вие споделяте с 4-ма или повече души, които не са част от вашето семейство.
За да отдава жилището по този начин, вашият хазяин трябва да спази определени правила. Едно от тях е жилището да бъде с платен лиценз за отдаване под наем като такова. Освен това лиценз трябва да е платен и при по-малко жилище, ако общината е решила, че то трябва да е лицензирано. Можете да разберете дали жилището, което споделяте с други е лицензирано за съвместно съжителство, ако се свържете със звеното във вашата община, което се занимава с въпросите, свързани с частните хазяи.
Ако живеете в жилище, което е лицензирано за отдаване по този начин, това означава, че то трябва да отговаря на определени критерии.
Преди да предостави лиценз, местната община преценява дали собственикът е подходящ за управление на имота. Също така определя колко хора могат да живеят в сградата. Общината може да преследва наемодатели, които оставят имоти без необходимия лиценз или нарушават условията на лиценза си.
Правилата на лицензиране на имот са сложни и някои жилища не отговорят на условията.
В Англия, ако живеете в HMO, трябва да си сътрудничите с наемодателя си, за да му помогнете да изпълни своите правни задължения. Например трябва да:
- следвайте договореностите на наемодателя си за съхраняване и отстраняване на боклука
- следвайте инструкциите за пожарна безопасност.
Хазяите, които отдават жилище, нямат право да подбират и дискриминират наематели на база недъгавост, пренасочване на пола, бременност и майчинство, раса, религиозни вярвания, пол или сексуална ориентация.
Ако хазяинът проявява дискриминация срещу вас, можете да се оплачете в местната община. Общината можце да вземе това в предвди, когато взема решение дали да даде лиценз на вашият хазяин.
Дискриминация от частен хазяин
Когато наемате жилище, частният наемодател не трябва да ви дискриминира поради съществуващо ваше увреждане, смяна на пола, бременност и майчинство, раса, религия или вяра, пол или сексуална ориентация. Това означава, че вероятно той действа незаконно, ако:
- откаже да ви допусне да наемете имота на базата на дискриминация
- отдава ви имота при по-лоши условия, отколкото на останалите наематели
- третира ви по различен начин от останалите наематели, като например не ви позволява да използвате местата за пране и простиране или градината
- изгонва ви или ви притеснява на дискриминационна основа
- иска ви по-висок наем отколкото на останалите
- откаже да направи ремонт в жилището на дискриминационна основа
- отказва да направи необходимите промени в жилището, за да може то да бъде използвано от инвалид
Тези правила могат да не бъдат прилагани в определени случаи – например, ако хазяинът живее в същият този имот.
